我有位同乡，在深圳福田区经营着一家米粉铺，店面虽小，位于马路旁，月收入稳定在3万元。合约每三年续签一次。他每日清晨8点准时开店，直至深夜12点才关闭，经过一番努力，生意逐渐兴旺，每月均有小额利润。
三年之后，房东提出要将租金提高10%。此外，他还索要10万元的“喝茶费”。若不答应，他将收回店铺。所谓的“喝茶费”实则是指红包，且一旦支付便无法退还。换言之，这实际上是房东对租客的敲诈。一旦你的生意兴隆，客源稳定，若你不愿支付，由于总有人愿意承租，房东便会立刻让你搬离，并要求你恢复店铺原有的装修。若无法恢复，则会扣除你的全部押金。疫情爆发之后，他选择了租赁相邻的一间更大面积的店铺，其租金却降低了50%。众所周知，这样的做法在深圳的房东与二房东之间是常见的操作。
我国当前大力倡导促进消费增长，推动实体经济的繁荣发展，并且反复强调必须保障租房者的合法权益。经济的复苏对咱们每个人都是有益的。因此，我想分享一下在国外观察到的现象，或许能提供一些借鉴价值。
东京银座的日本地段，其地价房价在全球范围内均属顶尖之列，街道上既可见到爱马仕等高端品牌的旗舰店，也遍布着各式各样的餐饮店铺，其中不少店铺的历史已有百年之久。入夜时分，众多餐饮小店前往往排起长龙。我与当地华人及日本人进行了深入的交流，从而对日本的开店现状有了更为深刻的认识。
依据《日经中文网》提供的信息，在2023年7月至2024年6月期间，银座地区每坪（约合3.3平方米）的租金水平显示，被世邦魏理仕归类为“主干道（High）”的中央大街与晴海大街的租金介于25万至42万日元之间，若换算成人民币，相当于每月每平方米3485元至5855元。该中心价格已高达33.5万日元，约合人民币每月4670元每平方米，创下了历史新高。位于银座二丁目等核心区域的商铺，其售价区间为130万至180万元人民币每平方米，堪称全球最昂贵地段之一。
我一直好奇的是，为什么他们的餐饮小店能开这么久？
东京银座的小餐厅（南七道摄）
我们不谈论文化传承，也不提及工匠精神，实际上，我们周围有许多专心致志烹饪美食的人。关键在于：他们很好地维护了那些遵守规则、品德高尚的人。
在日本，若计划开设店铺，首先需租赁店面。在与房东达成协议时，可选择签订普通合同或定期合同。通常情况下，人们更倾向于选择普通合同，因其提供更全面的保障。
首先，合同内容详尽，对权利与责任划分明确。例如，若房屋出现结构性损坏，如屋顶漏水或管道老化，责任应由房东承担；然而，若在运营过程中设备损坏、玻璃破碎或地面磨损，则需由租户负责。此外，租户需承担原状恢复的义务，即退租时需将房屋恢复至“原始状态”，这包括清除装修、粉刷墙面、修复地板以及清理电气设施等，以确保房东能顺利将房屋租给下一位商家。
自然，对于打算开店的人来说，在租赁店面之前，他们需要满足一系列条件，比如提供相关资质证明、签署保证书，确保店铺运营符合环保要求，而且有些情况下还需征得店铺周边邻居的同意。这些措施不仅能够保障双方的利益，包括邻居在内，还能有效预防潜在纠纷的发生。
由于注重细节，我们成功避免了纷争和争执，同时，这些事项必须明确记录在书面合同之中，而非仅凭口头承诺。
其次，对房东实施了严格的限制，禁止其擅自提高租金或收回租赁的店面。在普通租赁合同中，房东无权擅自提升租金，更不得因生意兴隆而驱逐租户，即便租户未按时缴纳租金，也必须借助法律途径来处理此事。
若房东在租赁期限尚未届满的情况下，意图收回店铺自用或转售，则需向租户支付一笔相当可观的赔偿款。通常情况下，对于普通商铺，赔偿金额相当于6至24个月的租金；对于享有盛誉的老字号店铺，赔偿金额则介于3至5年的租金之间；至于住宅，赔偿期限通常为3至6个月。若租户对此表示反对，房东便无法强制收回店铺，亦不得擅自进入租赁中的店铺或房间。至于拆迁事宜，市政部门会优先与房东进行协商，而非直接强制驱逐租户。拆迁前，必须提前一年进行公示，还要谈妥补偿。
日本《借地借家法》第28条明确规定，若要解除合约或拒绝续约，必须具备合理的理由（即正当事由制度）。换言之，即便租赁期限届满，若非有充分的理由，房东不得擅自终止合同。所谓的“正当理由”涵盖房东自身急需使用等情况，同时亦需兼顾承租人的权益，房东需按照市场行情，提供相应的补偿。
这些赔偿金的组成：
日本商家签订的租赁协议通常是长期性的，部分合同期限甚至可长达十年或更久，并且在续签时享有“优先租赁权”。根据《借地借家法》，对承租人的权益给予了极大的保障，例如，租赁期满后，若房东意图解除合同，必须提供“合理理由”（例如自用或违约等情况），否则将被迫继续租赁。
第三，关于税收的优惠政策。《借地借家法》中明确指出，在税收政策层面，对于老店的传承，可以享受到一定的税收减免，比如遗产税的减免。值得一提的是，日本的遗产税率位居全球前列。其税率范围在10%至55%之间，而我国则是少数几个没有遗产税的国家之一。然而，对于中小型老店的传承，我国还实施了特殊的减免政策，即“事业继承税制”。
股权全额免征遗产税，而老店拥有的不动产若继续用于商业活动，则可享有高达80%的免税优惠。若面临无法一次性支付税款的情况，申请人可申请最长20年的分期缴纳方案，其中包括5年的宽限期。这一政策显著减少了中小型老店因继承人需缴纳遗产税而被迫出售或停业的风险。
日本著名的筑地市场内众多餐饮店铺堪称典范。该市场位于银座附近，始建于1935年，作为东京乃至整个日本最知名的海鲜和农产品批发中心，享有“日本厨房”的美誉。然而，由于设施陈旧、防灾能力不足以及交通拥堵问题严重，东京市政府为筹备奥运会，决定将市场搬迁至丰洲市场。然而，超过八成的小商贩对搬迁持反对态度，而那些部分同意搬迁的商贩，则得到了数千万元的赔偿。经过一番协商，最终采取了折中方案，使得筑地内的海鲜市场得以关闭并搬迁，而周边的餐饮店铺则得以保留并维持正常运营。
东京筑地市场的牛腩饭（南七道摄）
东京筑地市场周边，藏匿着一家历史悠久的牛腩馆，其营业已超过七十五载。这家店在小红书上颇受欢迎，被誉为网红打卡地。店内仅有三张座椅，其余食客只得站立用餐，空间狭小，不足二十平方米。自清晨六点起，便有顾客陆续排队，无论是当地居民还是游客，通常需耗时半小时左右。坦白讲，该牛腩饭略显咸味，与传闻中的美味程度略有差距。
这类历史悠久的小店在本地颇为常见，其中许多店铺已有百年历史，无人敢擅自拆除，亦无人能够轻易驱逐租客，因此日本的实体经济得以持续发展。正如我国古语所言，拥有稳定财产的人，其心志亦坚定。